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外資の不動産事業者についての規制

  • 2016.03.30
  • 投資
  • 不動産

  Blogからの転載記事：http://kudotakuto.jugem.jp/ ■不動産経営法 これまで外国人個人が購入可能となった住宅法について触れてきましたが、事業者側についても住宅法と同時期の2015年7月1日に改正されています。 今回は簡単に外資の会社が不動産事業をする場合について触れたいと思います。 住宅法は個人や法人が、事業目的外で住宅を購入・賃貸等することに関する法律でしたが、不動産経営法（66/2014/QH13）は「事業として」不動産を所有したり、賃貸したり、売却したりすることに関する法律です。 近時、個人ではなく法人で不動産を購入したいという方から多く相談を受けます。 住宅法に関する記事で触れたように、法人で不動産を...

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不動産プロジェクトの最低資本金規制の変更（2022年3月1日施行のDecree02/2022/ND-CP）
不動産事業法の新しいDecree 02/2022/ND-CP号（不動産事業法をガイダンスする政令、2022年３月1日より発効）が公布されました。 この新政令により、不動産プロジェクトについての最低資本金の規定が変更されています。 第4条第2項によれば、 「投資家が法律の規定により不動産プロジェクトの投資家として選択される場合、その投資家は、 土地利用の規模が20ヘクタール未満の不動産プロジェクトの場合、総投資資本の20％以上の資本金を持たなければならない。 土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトの場合、総投資資本の15％以上の資本金を持たなければならない。 投資家の資本金は、最新の監査済み財務諸表の結果または事業企業の独立監査報告書の結果（その年または直前の年に作成されたもの）に基づき決定される。設立されたばかりの企業の場合、投資家の資本金は、実際上出金した定款資本に基づき決定される。」 と規定しています。 これまでは不動産プロジェクトに一律総投資資本の20％の資本金が必要という規定となっていましたが、規模によって最低の資本金額が変更されました。
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ベトナムにおける賃貸人（大家）の保険義務と賃借人責任の境界線
ベトナムの不動産賃貸市場において、賃貸人が建物に対して負う法的保険義務は、2014年住宅法（Luật Nhà ở 2014）および関連政令により明確に規定されている。 特に7階建て以上の共同住宅（Chung cư）や総容積10,000m³以上の建築物は、火災・爆発保険の強制加入対象となり、賃貸人は建物全体の構造部分と共有部分の保険を義務付けられる。 一方、賃借人の責任は契約内容と過失の有無によって決定され、故意または過失による損害の場合に限り賠償義務が発生する。本コラムでは、両者の責任分界点を法規制について検討する。 目次ベトナム不動産賃貸に関する法的枠組み火災保険の強制適用範囲保険契約の法的要件賃貸人の義務範囲構造部分の保険義務テナントへの通知義務保険更新プロセス賃借人の責任範囲故意・過失による損傷の賠償任意保険の推奨事項責任分界点の実務事例ケース1：電気配線トラブルケース2：設備老朽化ケース3：自然災害 2020年政令136号（Nghị định 136/2020/NĐ-CP）により、以下の建築物が強制保険対象に指定されている。 7階以上または総容積10,000m³以上の共同住宅・集合住宅 5階以上または総容積5,000m³以上の複合用途建築物 病院・商業施設・教育機関等の公共施設 保険対象資産には建築構造体、付属設備、在庫商品が含まれ、保険金額は建物評価額の0.05-0.1%が適用される（自動消火装置の有無で差異あり）。2023年改正住宅法第128条では、これらの基準を満たす建物所有者に対し、毎年の保険更新が義務付けられた。 火災保険契約は、以下の要素を必ず記載する必要がある。 保険会社・契約者の基本情報 被保険資産の詳細な物理的記述 保険金額と免責金額 保険期間（最低1年） 緊急連絡先情報 電子保険証券発行の場合、電子取引法（Luật Giao dịch điện tử）に準拠したデジタル署名が必須となる。保険契約の不履行があった場合、建物所有者は最大5億VNDの行政罰金対象となる。 賃貸人は建物の基本構造（鉄骨・コンクリート部分）、共有エリア（廊下・エレベーター・消防設備）、基礎設備（電気・配管システム）に対する包括的保険を維持しなければならない。大家が負うべき最低保険金額は、建物評価額の120%に設定されることが一般的である。 大家は賃貸契約締結時に、以下の情報を書面で開示する必要がある。 既存の保険契約内容 共有部分の保険適用範囲 テナントが負担すべき付加保険の有無 特に商業ビルの場合、テナントの業種（飲食店・化学物質取扱企業等）によって追加保険が必要となる場合がある。保険料の配分方法は、賃貸面積比率または利用状況に応じて算定される。 保険満了60日前までに賃貸人は 新規保険会社の選定比較（最低3社見積もり） テナント代表者との協議 自治体への更新届出書提出 を実施する必要がある。更新時の保険条件変更がある場合、全テナントへの書面通知が義務付けられる。 テナント空間内で発生した火災が隣接テナントに延焼した場合、過失が立証されればテナントが全損害を賠償する責任を負う。2019年ホーチミン市の判例（事件番号 05/2019/KDTM-ST）では、飲食店のガス漏れが原因の火災に対し、テナントに12億VNDの賠償命令が下されている。 法律上の義務はないが、以下の保険加入が推奨される。 動産保険（什器備品・商品在庫） 営業中断保険 第三者賠償責任保険（1事故あたり最低5億VND） 外資系企業の現地子会社では、親会社のグローバル保険規程に準じた追加保険を要求されるケースが増加している。 大家が管理する共有配電盤の不具合が原因でテナント空間が焼失した場合、大家の保険が適用される。ただしテナントが無許可で配線を変更していた場合は、過失割合に応じた共同責任となる。 賃貸契約で大家が全面改修を約束していた空調設備の火災の場合、大家の管理不備とみなされる。ただしテナントが点検記録を怠っていた場合、30-50%の過失相殺が適用される判例がある。 台風による浸水被害の場合、大家の基本保険ではカバーされないため、テナントは別途水害保険を追加購入する必要がある。2024年ダナン洪水では、保険未加入テナントの76%が全損を被ったとの調査結果がある。
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ベトナムの不動産仲介業のライセンスについて
ベトナムにおいて不動産仲介業を行う場合、企業は以下の条件を満たさなければなりません。 目次1．事業運営に必要な条件2．個人の不動産仲介業務資格証の取得の条件3．ライセンス取得のプロセス4．罰則規定 企業で不動産運営業を行うためには、企業登録証明書を取得し、不動産仲介事業を登録する必要があります。外資で設立する場合は投資登録証明書も必要です。 ・運営規程 不動産仲介業務資格証を持つ社員は、この運営規程に従わなければなりません。 ・事業所及び機械設備 12ヶ月以上同一の名称および所在地が必要です。不動産仲介業の業務内容に適合した機械設備を備えなければなりません。 ・ライセンス 会社には少なくとも1名の不動産仲介業務資格証の資格保有者が必要です。 2014年の不動産事業法によれば、不動産仲介サービス事業を営む組織・個人は企業を設立しなければならず、不動産仲介士資格認定証を保有する者が少なくとも 2 人いなければらないとされていましたが、新不動産事業法によれば、不動産仲介サービス事業を営む組織・個人は、不動産仲介士資格認定証を保有する者 1人のみを有する必要があります。 個人が不動産仲介ライセンス（不動産仲介業務資格）を取得するには、以下の条件を満たす必要があります: 民事行為能力を有し、刑事訴追を受けていない、または刑の執行を受けていないこと。 高校卒業以上の学歴を有すること 不動産仲介に関する知識試験に合格すること 合法的な教育機関が実施する研修を受講 知識試験を受験(基礎知識と専門知識の2科目) 合格後、省委員会からライセンスを発行 ライセンスの有効期間は5年間で、更新時には再試験が必要です。 2022年1月に施行された政令16号により、資格保有者がいない状態で不動産仲介業務に対する罰則が強化されました。違反企業には12,000万〜16,000万ドンの罰金が科されます。