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ベトナムにおける賃貸人（大家）の保険義務と賃借人責任の境界線

  • 2025.02.19
  • 投資
  • 不動産

ベトナムの不動産賃貸市場において、賃貸人が建物に対して負う法的保険義務は、2014年住宅法（Luật Nhà ở 2014）および関連政令により明確に規定されている。 特に7階建て以上の共同住宅（Chung cư）や総容積10,000m³以上の建築物は、火災・爆発保険の強制加入対象となり、賃貸人は建物全体の構造部分と共有部分の保険を義務付けられる。 一方、賃借人の責任は契約内容と過失の有無によって決定され、故意または過失による損害の場合に限り賠償義務が発生する。本コラムでは、両者の責任分界点を法規制について検討する。 ベトナム不動産賃貸に関する法的枠組み 火災保険の強制適用範囲 2020年政令136号（Nghị định 136/2020/NĐ-CP）により、以下の建築物が強制...

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ベトナムの不動産仲介業のライセンスについて
ベトナムにおいて不動産仲介業を行う場合、企業は以下の条件を満たさなければなりません。 目次1．事業運営に必要な条件2．個人の不動産仲介業務資格証の取得の条件3．ライセンス取得のプロセス4．罰則規定 企業で不動産運営業を行うためには、企業登録証明書を取得し、不動産仲介事業を登録する必要があります。外資で設立する場合は投資登録証明書も必要です。 ・運営規程 不動産仲介業務資格証を持つ社員は、この運営規程に従わなければなりません。 ・事業所及び機械設備 12ヶ月以上同一の名称および所在地が必要です。不動産仲介業の業務内容に適合した機械設備を備えなければなりません。 ・ライセンス 会社には少なくとも1名の不動産仲介業務資格証の資格保有者が必要です。 2014年の不動産事業法によれば、不動産仲介サービス事業を営む組織・個人は企業を設立しなければならず、不動産仲介士資格認定証を保有する者が少なくとも 2 人いなければらないとされていましたが、新不動産事業法によれば、不動産仲介サービス事業を営む組織・個人は、不動産仲介士資格認定証を保有する者 1人のみを有する必要があります。 個人が不動産仲介ライセンス（不動産仲介業務資格）を取得するには、以下の条件を満たす必要があります: 民事行為能力を有し、刑事訴追を受けていない、または刑の執行を受けていないこと。 高校卒業以上の学歴を有すること 不動産仲介に関する知識試験に合格すること 合法的な教育機関が実施する研修を受講 知識試験を受験(基礎知識と専門知識の2科目) 合格後、省委員会からライセンスを発行 ライセンスの有効期間は5年間で、更新時には再試験が必要です。 2022年1月に施行された政令16号により、資格保有者がいない状態で不動産仲介業務に対する罰則が強化されました。違反企業には12,000万〜16,000万ドンの罰金が科されます。
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ベトナムの不動産鑑定資格について
ベトナムの不動産鑑定会社は、不動産鑑定業を登録する必要があります。不動産鑑定会社には、少なくとも3名の公認不動産鑑定士を雇用していなければなりません。 この公認不動産鑑定士は以下の資格のいずれかを保有していなければならないとされています。 天然資源環境省が発行する土地鑑定士資格 財務省が発行する価格審定のカード（又は不動産鑑定士資格）及び土地鑑定士のコースを修了する証明書 目次1．天然資源環境省が発行する土地鑑定士資格ライセンス取得の条件2．財務省が発行する価格審定のカード（又は不動産鑑定士資格）及び土地鑑定士要請コースを修了する証明書ライセンス取得の条件3．資格無資格での業務実施について 教育：土地管理、地籍、不動産、価格設定、評価、経済学、財務、会計、法律、工学など、不動産評価に関連する分野の学士号以上の学位を取得していること 経験：学士号取得後、関連分野で最低36ヶ月の実務経験があること 研修：土地鑑定士養成コースを修了する証明書を保有していること。 価格審定カードは、財産価格審定士、事業価格審定士など、審定対象によって種類が分かれています。不動産鑑定士になるためには、価格審定の資格試験に合格する必要があり、この試験は、(a) 価格審定法規及び基礎理論、(b) 不動産価格審定、(c) 動産価格審定の3つの科目から構成されています。 上記の資格試験の合格 民事行為能力を有すること 学士号以上の学位を取得していること 不動産鑑定に関する研修コースを修了すること（ただし、評価に特化した学位を持つ場合は除く） ※不動産鑑定士資格（もう存在しない） 2014年不動産取引法第80条第4項によると、2015年7月1日以降、不動産鑑定士資格は新規に付与されません。2015年7月1日以前に資格を取得した者は、2015年7月1日から5年間有効です。 ベトナムでは、適切な資格や認証なしに専門的な不動産鑑定サービスを提供することは違法とされています。 無資格で鑑定活動を行う個人は、政令123/2024/NĐ-CP第29.2条に基づき、2,000万〜3,000万ベトナムドンの罰金を科される可能性があります。政令123/2024/NĐ-CP第29.3(a)条に基づき不動産鑑定業を登録しない又は少なくとも3名の公認不動産鑑定士がいない状態で事業する会社は5,000万〜10,000万ベトナムドンの罰金を科される可能性があります。 ベトナムでは、認可された鑑定会社に所属する資格を持った鑑定士のみが、合法的に不動産評価を行うことができます。このため、適切なライセンスを持たずに鑑定業務を行うことは認められておらず、法的なリスクを伴います。
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プレビルド物件（将来形成住宅）の販売価格の支払いに関する規制
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新住宅法における民泊規制について
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コンドテル形態へのピンクブック（LURC）発行についての法令状況
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ベトナム新土地法の重要な改正点について教えて下さい（2024年8月1日施行）。
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ベトナム新住宅法及び新不動産事業法の重要な改正点（2024年8月1日施行）について
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期限のない土地使用権が有期限になる場合
期限のない土地使用権を有するベトナム個人の土地を、企業が所有する場合、有期限の土地使用権になるでしょうか。 ベトナム土地法により、長期的・安定的に使用できる土地種類について、土地使用権の譲渡を受ける者は、その土地を長期的・安定的に使用することができる、と規定があります（土地法128条2項参照）。 この規定から、無期限の土地使用権を法人がベトナム個人から取得する場合、その土地使用権をそのままピンクブックの記載のとおり目的（無期限の住宅用土地）で利用する場合、その土地使用権を長期的・安定的に使用することが可能と考えます。 しかしながら、オフィスビル等を建てて賃貸運用をする場合や売買を行う場合、住宅用土地から商売・サービス用土地に土地使用目的を変更する必要があります。 この場合、土地使用目的を変更する時、投資プロジェクトの期限に従って土地使用権の期限が付くことになります（土地法127条2項参照）。
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  • 2022.02.15
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不動産プロジェクトの最低資本金規制の変更（2022年3月1日施行のDecree02/2022/ND-CP）
不動産事業法の新しいDecree 02/2022/ND-CP号（不動産事業法をガイダンスする政令、2022年３月1日より発効）が公布されました。 この新政令により、不動産プロジェクトについての最低資本金の規定が変更されています。 第4条第2項によれば、 「投資家が法律の規定により不動産プロジェクトの投資家として選択される場合、その投資家は、 土地利用の規模が20ヘクタール未満の不動産プロジェクトの場合、総投資資本の20％以上の資本金を持たなければならない。 土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトの場合、総投資資本の15％以上の資本金を持たなければならない。 投資家の資本金は、最新の監査済み財務諸表の結果または事業企業の独立監査報告書の結果（その年または直前の年に作成されたもの）に基づき決定される。設立されたばかりの企業の場合、投資家の資本金は、実際上出金した定款資本に基づき決定される。」 と規定しています。 これまでは不動産プロジェクトに一律総投資資本の20％の資本金が必要という規定となっていましたが、規模によって最低の資本金額が変更されました。
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  • 2021.05.26
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不動産事業の最低資本金の撤廃（新投資法）
下記のとおり、これまでは不動産事業について、200億VND（約1億円相当）の最低資本金が必要とされていました。 しかし、2021年施行の新投資法に基づき、不動産事業についての最低資本金の規定がなくなっております。 実務上、不動産事業のライセンスは必要なため、取得過程の運用でどのように扱われるかは明確ではありませんが、今後は小規模開発や小規模サブリースなども外資に認められることになりました。 具体的には以下のとおりです。 不動産事業法66/2014/QH13の第10条は、以下のとおり規定しています。 「Article 10  Conditions applicable to organizations and individuals engaged in real estate business 1. Any organization or individual engaged in real estate business must establish an enterprise or cooperative (hereinafter referred to as enterprise) and must have legal capital which must not be less than twenty (20) billion dong, except for the cases stipulated in clause 2 of this article. 2. Organizations, family households and individuals who sell, transfer, lease out or grant hire purchase of real estate on a small scale and not regularly are not required to establish an enterprise but must declare and pay taxes in accordance with law. 3. The Government shall make detailed provisions for this article.」 上記の規定によれば、不動産事業を行う組織、個人は、企業又は協同組合を設立し、法定資本金が200憶VND以上でなければなりません。 しかし、投資法61/2020/QH14の第75条第2項a号は、以下のとおり、2014年不動産事業法の第10条第1項を改正しました。 「 “1. Any organization or individual engaged in real estate business must establish an enterprise or cooperative (hereinafter referred to as an enterprise), except for the cases stipulated in clause 2 of this article.”」 投資法により置き換えられた規定では不動産事業の最低資本金に関する規定がそのまま抜かれており、「200憶VND以上の法定資本金が必要となる」という条件を撤廃したものと考えられます。 そのため、2021年1月1日から、不動産事業を行う企業、協同組合は法定資本金に関する条件を満たす必要はありません。