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土地使用権はどのような方式で取得することができるでしょうか。

  • 2015.06.30
  • 投資
  • 不動産

ベトナムでは、土地の所有権は全人民に帰属し、国家が全人民を代表して管理することとされています(「憲法」第53条、「土地法」(45/2013/QH13。以下同じ。)第34条)。 よって、土地の使用を希望する企業等は、国家から土地使用権を取得する必要があります。   企業等が土地使用権を取得する形態としては、①割当、②リースの2つに分けられます。 外国投資企業は、基本的にリースによる土地使用が認められているのみですので、リースの方が重要性は高いと言えますが、M&Aによって買収しようとしているベトナムの内資企業が割当の土地使用権を有していること等もありますので、割当についても概要は理解しておきましょう(これらの2つの制度が登場した背景等については、別のQ「ベトナムの土地・建物に関...

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  • 投資
  • 2022.02.15
  • 不動産
不動産プロジェクトの最低資本金規制の変更(2022年3月1日施行のDecree02/2022/ND-CP)
不動産事業法の新しいDecree 02/2022/ND-CP号(不動産事業法をガイダンスする政令、2022年3月1日より発効)が公布されました。 この新政令により、不動産プロジェクトについての最低資本金の規定が変更されています。 第4条第2項によれば、 「投資家が法律の規定により不動産プロジェクトの投資家として選択される場合、その投資家は、 土地利用の規模が20ヘクタール未満の不動産プロジェクトの場合、総投資資本の20%以上の資本金を持たなければならない。 土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトの場合、総投資資本の15%以上の資本金を持たなければならない。 投資家の資本金は、最新の監査済み財務諸表の結果または事業企業の独立監査報告書の結果(その年または直前の年に作成されたもの)に基づき決定される。設立されたばかりの企業の場合、投資家の資本金は、実際上出金した定款資本に基づき決定される。」 と規定しています。 これまでは不動産プロジェクトに一律総投資資本の20%の資本金が必要という規定となっていましたが、規模によって最低の資本金額が変更されました。
  • 投資
  • 2021.05.26
  • 不動産
不動産事業の最低資本金の撤廃(新投資法)
下記のとおり、これまでは不動産事業について、200億VND(約1億円相当)の最低資本金が必要とされていました。 しかし、2021年施行の新投資法に基づき、不動産事業についての最低資本金の規定がなくなっております。 実務上、不動産事業のライセンスは必要なため、取得過程の運用でどのように扱われるかは明確ではありませんが、今後は小規模開発や小規模サブリースなども外資に認められることになりました。 具体的には以下のとおりです。 不動産事業法66/2014/QH13の第10条は、以下のとおり規定しています。 「Article 10  Conditions applicable to organizations and individuals engaged in real estate business 1. Any organization or individual engaged in real estate business must establish an enterprise or cooperative (hereinafter referred to as enterprise) and must have legal capital which must not be less than twenty (20) billion dong, except for the cases stipulated in clause 2 of this article. 2. Organizations, family households and individuals who sell, transfer, lease out or grant hire purchase of real estate on a small scale and not regularly are not required to establish an enterprise but must declare and pay taxes in accordance with law. 3. The Government shall make detailed provisions for this article.」 上記の規定によれば、不動産事業を行う組織、個人は、企業又は協同組合を設立し、法定資本金が200憶VND以上でなければなりません。 しかし、投資法61/2020/QH14の第75条第2項a号は、以下のとおり、2014年不動産事業法の第10条第1項を改正しました。 「 “1. Any organization or individual engaged in real estate business must establish an enterprise or cooperative (hereinafter referred to as an enterprise), except for the cases stipulated in clause 2 of this article.”」 投資法により置き換えられた規定では不動産事業の最低資本金に関する規定がそのまま抜かれており、「200憶VND以上の法定資本金が必要となる」という条件を撤廃したものと考えられます。 そのため、2021年1月1日から、不動産事業を行う企業、協同組合は法定資本金に関する条件を満たす必要はありません。
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  • 2021.04.27
  • 不動産
マンションにおける火災保険の加入義務について教えてください。
*ベトナムにおける強制火災保険制度の概要を教えてください(Decree23/2018/ND-CP) 以前、上記の記事に記載しておりますが、政令23/2018/ND-CP号(以下「政令23号」という)に定める火災保険に加入する場合についての規定はいまだ有効であり、適用されています。 但し、政令79/2014/ND-CP号(消防法をガイダンスする政令)に定める火災・爆発の危険性がある施設に関する規定は変更されています。政令79/2014/ND-CP号が、政令136/2020/ND-CP号(2021年1月1日より有効)(以下「政令136号」という)に置き換わっているためです。 政令136号付録IIに定める火災・爆発の危険性がある施設の一覧表によれば、対象となる施設について以下のとおりに変更されています。 ・火災・爆発の危険性がある施設としてのマンションは、「5階以上又は容積が5000m3(政令74号での規定)」を7階以上又は容積が10.000m3以上のマンションと変更し(付録IIのNo. 2参照)、 ・火災・爆発の危険性がある施設としてのオフィスは、「5階以上又は容積が5000m3(政令74号での規定)」を7階以上又は容積が10.000m3以上のオフィス(付録IIのNo. 8参照) また、マンションにおいて、保険加入の義務のある保険加入者は誰になるのかについて、この部分に関する政令23号をガイダンスする法律が出ないため、上記の記事内容と同様に考えられます。 政令23号3条1項によれば、火災・爆発の危険性のある施設を所有する機関、組織及び個人は、火災保険業務を経営する企業の火災保険に加入する義務があると規定されています。 そのため、7階以上又は容積が10.000m3以上のオフィスを所有する者は、そのオフィスに対して火災保険に加入しなければならないと考えます。 オフィスの賃借人は一般に火災保険に加入する法律上の義務がありません。 保険会社の保証原則は、政令23号8条の規定がいまだ適用されています。 *ベトナムにおける強制火災保険制度の概要を教えてください(Decree23/2018/ND-CP) 政令23号8条によれば、保険会社が保険金を支払う原則(以下「保険補償規則」という)は下記のとおりです。 a)補償金は、政令23号に定める第7条第2項に規定されている控除金額を減額された保険金です。保証金は、保険金額(保険契約、保険証明書に記載される)を超えてはいけません。 控除金額とは、火災保険を加入する側が、保険事件発生時に自己で負担する金額をいい、政令23号付録IIのII条に定められています。控除金額は下記のとおりです。 1.火災・爆発の危険性のある施設が全ての財産の総保険金額が一兆VND(1000.000.000.000VND)以下である場合 ○施設が付録IIでAに分類される場合:最大控除金額が保険金額の1%になりますが、最低控除金額の表に記載される金額を下回ってはいけません。 ○施設が付録IIでBに分類される場合:控除金額が保険金額の10%になりますが、最低控除金額の表に記載される金額を下回ってはいけません。 ○保険購買者及び保険会社は、リスクのレベル及び各施設の損害が発生する履歴に基づいて、控除金額を合意したうえ保険契約に記載します。 最低控除金額の表: 保険金額 控除金額 20憶VND 迄 400万VND 20憶VND を超えて100憶VND迄 1000万VND 100憶VNDを超えて500憶VND迄 2000万VND 500憶VNDを超えて1000憶VND迄 4000万VND 1000憶VNDを超えて2000憶VND迄 6000万VND 2000憶VND超 1億VND 2.原子核設及び火災・爆発の危険性のある施設が全ての財産の総保険金額が一兆VND(1000.000.000.000VND)以上である場合、保険購買者及び保険会社は、法律に従い当事者の合意並びに再保険を受ける企業の承認に基づいて、控除基準を決定します。 b)火災・爆発の危険性のある施設が消防警察機関の調査報告の規定に従って十分に遵守されず、火災または爆発の発生時に損害が増加した場合、最大で保証金の10%を減額することができます。 c)不正行為を原因として賠償金が増額する場合、その総額する賠償金を支払う責任を負う必要はありません。
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  • 2021.01.19
  • 不動産
土地使用権・建物等の資産所有権証明書(LURC/Red Book)の再発行方法について教えて下さい。
■土地使用権の証明書の再発行の手続き 手続及び必要な書類は以下のとおりです。 (1) 必要な書類(通達24/2014/TT-BTNMT号10条2項) –       申請書(様式No.10/ĐK)(本メールにて添付) –       土地使用権の証明書が失われたことに関して当該地方でのマスメディア(新聞等)上に3回公示したことを証明する文書 (2) 提出期間:土地使用権の証明書が失われたことに関する地方でのマスメディアに1回目に掲載した日から30日後 (3) 担当機関:省の土地登記事務所 (4) 再発行期間:十分な書類を受領した日から10営業日以内(政令01/2017/ND-CP号2条40項参照) (5) 再発行料:50.000VND ■実務上問題になる点 実務上、LURCはベトナム側の合弁パートナーや銀行が所持していることも多くあります。 逆に、こちら側が土地を担保に取りたい場合等の場合でも、通常の外資企業では土地使用権を担保設定などすることができません。 そのため、LURC原本を確保することで担保の代わりにならないかが問題となります。 その際、相手方だけでLURCを再発行されるとすれば実効性がないため、再発行が可能かどうかを検討される場合も多いです。 上記のとおり公示も必要とされており勝手に行われるというわけではないものの、確保している企業が気づくことは実際難しいケースもあると考えられます。 したがって、抵当権設定登記できない状態でLURC原本を確保することは、担保としては一定の効果はあるものの再発行により無意味となるリスクはあることを理解しておく必要があります。
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  • 2020.08.27
  • 不動産
不動産の所有者に火災保険の加入義務はありますか?
住宅法では、火災保険について以下のように規定されています。 住宅法第 78 条 (住宅の保険) 1.     国は,住宅所有者が住宅の保険に加入するのを奨励する。 防火,消火に関する法令の規定により火災,爆発のおそれがある施設の目録に含まれる住宅については, 住宅の所有者は強制火災,爆発保険に加入しなければならない。 2.     住宅保険の形式,保険料額及び保険期間は,保険事業に関する法令及び防火,消火に関する法令の規定に従う。 また、Decree23/2018/ND-CP号(強制火災保険についての政令)の 3条1項によれば、火災・爆発の危険性のある施設を有する機関、組織及び、個人は、火災保険業務を経営する企業の火災保険に加入しなければならないと規定されています。 また、火災・爆発の危険性のある施設としてのマンションは、Decree74/2014/ND-CP号の付録書Ⅱに記載されている5 階以上又は容積が 5000m3以上のマンションとなります。 上記の規定に基づくと、法律上、5 階以上又は容積が 5000m3以上のマンションは火災保険に加入されなければならない対象ということになります。 誰が加入する責任を負うかについては、以下のようにマンションが購入者に引渡済みかどうかにより変わることになります。 o    マンションの部屋が投資主から購入者へ引き渡された場合:火災保険に加入する義務はその部屋を所有している所有者 (引渡された時に、マンションの部屋の所有権が購入者に移動するため) o    マンションの部屋が投資主から購入者へ引き渡されていない場合:火災保険に加入する義務は投資主 (引渡されていない時場合、マンションの部屋の所有権は投資主にあるため)
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  • 2018.12.07
  • 不動産
ベトナム不動産の管理委員会の開催時期
通達02/2016/TT-BXD第13条第4項によると、共同住宅の会議は、最初の会議において管理委員会を選出しなければならないとされています。 また、通達02/2016/TT-BXD第13条第1(a)項では、最初の共同住宅の会議を開催をしなければならない時点が規定されています。 それは、以下のとおりです。 「共同住宅の会議は、その共同住宅が引き渡された日、及び、引き渡されたアパート率が少なくとも共同住宅のアパート総数の50%(投資家が販売せず、保持しているアパート数を含む)を占めた時点から12ヶ月以内に開催される。 上記の期間を超えた場合、引き渡されたアパート率が同住宅のアパート総数の50%をまだ占めていない場合、共同住宅の会議は、引き渡されたアパート率が共同住宅のアパート総数の50%を占めたときに開催される。」 したがって、管理委員会が組織される時点は、上記の最初の共同住宅の会議を開催しなければならない時点というのが法律上の規定です。 実務上は共同住宅の会議を開催することが難しいという事情があり、管理委員会を設定しているところがまだ多くないのが実情です。
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  • 2018.07.09
  • 不動産
ベトナムで不動産管理の決済代行を行う場合の条件
<前提> 設立する合弁会社をA社とします。 ① オーナーの代理で、賃借人に対するVATインボイスを取得し、賃借人に送付 (発行名義はオーナー。現地にオーナーが住んでいないことが多いので、A社が対応) ② オーナーの個人所得税について、A社が代わりに申告する ③ 賃借人からA社が賃借料を代理で受け取り、オーナーのベトナム非居住者口座へ送金 A)賃借人から受け取ったお金を、そのままオーナーへ送金する場合 B) 賃借人から受け取ったお金から、A社の管理料金を控除(差し引き)して、オーナーへ送金する場合。 賃貸借契約は、オーナーと賃借人間で締結しますが、お金のやりとりだけ間にA社が入る、ということです。 <ライセンス> A社は、日本人や外国人がベトナムで購入した物件を、ベトナムで管理する業務を実施する場合、A社は「不動産管理サービス事業」をビジネスライセンスに追加する必要があります。 ①の業務について、A社は、A社とオーナーとの間で締結されるサービス契約でこの業務を実施することが可能です。 ②については、本来会計ライセンスが必要。 (会計費以外でインボイス発行する場合、ライセンス上問題とされる可能性は大きくはないですが自社リスクでお願い致します。) ③の業務について、A社は、オーナーがA社に委託し、オーナーとの間のサービス契約という形で、オーナーに追加で支援することが可能というのが弊所弁護士の意見です。(詳細は下記) この点は、I-Glocalは決済代行ライセンスが必要な可能性はあるという意見です。特に③Bは費用を明確に徴収するためリスクがあるといっています。 <金融ライセンス> 決済代行ライセンスは中央銀行管轄となります。 中央銀行にはヒアリングしましたが、回答はありませんでした。 決済代行にあたらないと考える根拠は以下です。 ベトナム国家銀行法46/2010/QH12号の第6条第10項に基づき、決済代行サービスとは、決済サービスを提供する組織と決済サービスを使用する者との間の決済取引に関する電子データの接続、送信および処理を目的とした仲介活動をいう。 「Payment intermediary services means intermediary operations aimed at connecting, transmitting and processing electronic data on payment transactions between payment service providers and payment service users.」 政令101/2012/NĐ-CP号の第4条第3項に基づき、非現金決済サービスを提供する組織(決済サービスを提供する組織)は、ベトナム国家銀行、銀行、外国銀行支店、 人民信用基金、マイクロファイナンスの組織及びその他の組織を含む。 「Institutions providing non-cash payment services (hereinafter referred to as payment service providers) comprise the State Bank of Vietnam, banks, foreign bank branches, people’s credit funds, micro-finance institutions and a number of other institutions.」 そのため、決済代行サービスの定義に基づき、単純にA社が代理で受け取るだけの業務について、上記の③業務(賃借人からA社が賃借料を代理で受け取り、オーナーのベトナム非居住者口座へ送金する業務)は、決済代行に当たらない。 もっとも、ベトナムでは当局の解釈次第の部分もあるため、リスクがゼロではありません。 金融ライセンスが必要な場合の条件は以下のとおりです。 政令101/2012/NĐ-CPに基づき、決済代行の金融ライセンス(payment intermediary services licence)の取得の条件は以下のとおりです。 2. Requirements for providing payment intermediary services The organizations not being banks that wish to provide payment intermediary services must satisfy the following requirements: a) Having a License for establishment or Certificate of business registration issued by competent State agencies, in which the provision of payment intermediary services is one of their primary businesses; b) Having an approved plan for payment intermediary service provisions in accordance with the regulations on investment authority prescribed in their charter; c) Having at least 50 billion VND of charter capital; d) Requirements of human resources: The legal representative, the General Director (Director) of the applying organization must have proficiency or experience in business administration or their discipline. The employees that run the payment intermediary services must be proficient in their job; dd) The technical and professional conditions include: facilities and technical infrastructure that suit the requirements for providing payment intermediary services and the regulations of the State bank; the back-up technical system independent from the primary system that ensures the safe and continuous service provision when the primary system has problems; the technical and professional process in the provision of payment intermediary services that ensures the safety, security, and suite the laws on electronic transaction; the process of internal inspection of payment intermediary services in electronic transactions as prescribed by current law. 結構難しいと思います。 なので、③の教務を実施するため、オーナーが賃借人との間の賃貸借契約にA社を賃借料の受け取りのためのオーナーの代理人として指名します。A社の管理料金の控除のについては、A社は、A社とオーナーとの間で締結されるサービス契約に基づき、管理料金を控除することが可能です。 また以下の会計上の処理も問題になります。 <会計上の処理> 会計上いえば、立替に関しては適切に証憑が備わっていれば、仮に売上として指摘を受けても対抗可能だと思いますし、リスクとしてはそれほど高いものではありません。 ただ手数料を差し引くということは、その手数料が売上になるので、貸主に対との間で役務提供契約の作成、インボイス発行が必要になることのほか、契約上で債権債務の相殺によって手数料を受領する旨の記載が必要になり、立替金と手数料の相殺合意書(具体的な金額を記載)も作成する必要があり、やや面倒ではあるかと思います。 それが備わっていて売上として認定されるのは不合理なので、何か指摘を受けた場合は抗弁をする他ないと思います。 なお、少なくともオーナーのベトナム口座との間でやりとりは必要になります。 (日本口座へA社から送ることはすべきでない。)
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  • 2018.06.07
  • 不動産
ベトナムにおける強制火災保険制度の概要を教えてください(Decree23/2018/ND-CP)。
近時、ベトナムではアパートメントの火災が相次いでおり、デベロッパーや管理会社の責任も問われる自体になっています。 では、火災保険についてはどのように法令上規定されているのでしょうか。 新政令であるDecree23/2018/ND-CP(以下「Decree23号」といいます。)が2018年4月15日から施行されており、その重要なポイントは下記のとおりです。 消防法をガイダンスする政令(Decree79/2014/ND-CP)付録Ⅱに規定されている火災・爆発の危険性のある施設を保有する機関、組織及び、個人(以下「保険加入者」といいます)は、火災保険業務を経営する企業(以下「保険会社」といいます)の火災保険険(以下「火災保険」という)に加入しなければならないとされています。 では、マンションにおいて、保険加入の義務のある保険加入者は誰になるのでしょうか。 •    マンションの部屋: マンションの部屋の火災保険はマンションオーナー(購入者)となります。 •    共用部分に対して: Decree23号には、共用部分の保険料に関して規定がありません。 また、政令(Decree 23/2018/ND-CP)が公布されたばかりであり、これに関する通達(Circular)もまだありません。 もっとも、効力が既にない前通達(No.214/2013/TTLT-BTC-BCA)の第3条第2項に定める規定が参考になると考えられます。 すなわち、「マンションの投資者又はマンションの管理組合は保険会社に連絡し、火災保険に加入する責任があるが、マンションオーナーはその共用部分の保険料を払わなければならない」という規定です。 この場合マンションの投資者は、マンションの管理組合に管理を移行するまで、共用部分の火災保険に加入する責任があると考えられます。   保険財産は、火災・爆発の危険性のある施設の一部分又は全ての財産であり、下記の対象を含むものです: a)    家、工事及び家・工事の権利付き財産;機械;設備 b)    製品、物資(原材料、製品、半製品を含む) 保険財産及び保険財産の場所は、保険契約、保険証明書に書かれなければならないとされています。   a)    火災・爆発の危険性のある施設に対しては、全ての財産の総保険金が10憶ドン以下の場合、保険料の基準は、以下となります。 最低保険金 ×  保険料の基準の割合(%) ※最低保険金とは、保険契約を締結する際の財産の時価 ※保険料の基準の割合とは、Decree23号の付録Ⅱに規定されている。 火災・爆発の危険性のある施設の危険の基準によって、保険加入者及び保険会社は、保険料の基準の割合を相談することができるが、Decree23号の付録Ⅱに規定されている保険料の基準の割合以下になってはならない。 b)    原子核施及び火災・爆発の危険性のある施設に対しては、全ての財産の総保険料が10憶ドン以である場合、保険加入者及び保険会社は、法律に従い当事者の合意並びに再保険を受ける企業の承認に基づいて、保険料の基準の割合を決定する。   保険会社は、下記の原則通り補償することとされています。 a)    補償金は、Decree23号の第7条第2項に規定される控除基準を減額された保険金である。 補償金は、保険金額(保険契約、保険証明に書かれる)を超えてはいけない。 b)    火災・爆発の危険性のある施設が消防警察の調査報告の規定に従って十分に遵守されない場合、最大で補償金の10%を減額する。 c)    不正行為を原因として賠償金が増額する場合、保険会社は、その増額する賠償金を支払う必要はない。
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  • 2018.06.06
  • 不動産
外国人がベトナム不動産を売却したとき、外国への送金に必要な書類は何がありますか。
ベトナムでは2015年より非居住者の外国人個人も住宅用不動産を購入することが可能になりました。 この際、購入のためにベトナムの金融機関を介する必要があるとされています。 それに対して、外国人がベトナムにおいて不動産を売却した場合、どのような書類があればベトナムの銀行口座から日本の銀行口座に対して送金できるかは法令上明確ではありません。 弊所が一部の銀行にヒアリングした結果、不動産販売の利益を外国に送金する必要な資料は以下の通りです。 ・不動産譲渡契約書(公証役場の公証があるもの) ・不動産の所有証明書類 ・不動産譲渡関係PIT(個人所得税)が支払い済みであることを証明する文書 ・譲渡金額の着金口座のBank Statement(銀行口座の明細) ・不動産を販売するようの銀行口座のBank Statement.(購入時から譲渡時まで) ・不動産のオーナーのパスポート及び居住地を証明する証明書 その他は売却時の法令・実務状況に基づき案内するとの回答でした。
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  • 2018.03.31
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ベトナム不動産、外国人の購入規制を一部緩和か (海外不動産ニュース 1月29日)
 ベトナムの資源環境省は、2013年に国会で可決されたベトナムの改正土地法(土地法2013年版、2014年7月1日施行)に新たな改正と補足を追加する法草案を発表し、それに対する意見の聴取を開始した。  同省による今回の草案の目玉は、土地を使用できる対象として、「住宅法においてベトナム国内で住宅を使用することが認められている外国人」を追加することを提案していることだ。  この提案は、外国人(ベトナム系を含む)による住宅購入条件の緩和について規定する、改正住宅法2014年版(2015年7月1日施行)に合わせようとした形だ。  2013年に可決されたベトナムの改正土地法は、他の法律や判決などで定められていた規定をまとめた条項や、従来不明確であった定義の明確化を図った条項が多く含まれているのが特徴だ。  従来の改正土地法では、外国投資企業に対する割当形態での土地使用権の取得などの規定を除けば、ベトナムにおける外国人に実際上の影響がある規定は多くなかった。今回の提案が実現されれば、ベトナムにおける外国人の不動産に関する権利関係に大きな影響と動きを与えることになる。  現在のベトナムの法制度では、国内で外国人が購入・所有できる物件には比較的厳しい規制が課されている。具体的には、一戸建ての住宅は1街区につき250戸まで、分譲マンションは1棟につき全戸数の30%までに制限される。  現状の法律では、外国人による規制の範囲を超える取引は法律上全て無効となり、物件についての権利を認める証明書も発行されない。  また、改正住宅法のガイダンスにあたる政令第99号/2015/ND-CP(2015年12月10日施行)においては、外国人に与えられる住宅の所有期限は原則50年間だが、所定の手続きを行うことで、追加で更に50年間の延長ができるものと規定している。この延長は1回限りで認められる。    今回の草案が可決された場合、一定の要件を満たせば、外国人もベトナムにおいて土地使用権証明書を取得できることになる。それによって、外国人によるベトナム国内の不動産取引の活性化につながる形だ。