はじめに

ベトナム国会は、2024年1月18日に2024年の土地法（以下「改正土地法」といいます。）を87.63%の賛成多数で可決しました。
改正土地法は2025年1月1日より効力を有するとされていましたが、政府の決議84/NQ-CPにより2024年8月1日から発効することとなりました（以下の例外を除く）。

なお、土地法の第252条2項（第190条と第248条が2024年4月1日から発効する）及び3項（第60条9項が決議 61/2022/QH15 の失効日から発効する）を除きます。また、土地法の第253条、第254条（4項及び5項を除く）、第255条（8項を除く）、第256条（2項及び4項を除く）、第257条（1項を除く）、第258条、第259条、第260条（12項、14項及び15項を除く）は、2025年1月1日から発効するとされています。

以下、最新の重要な改正点について説明したいと思います。

1. 個人の農地使用権の譲受限度の拡大

改正土地法の第177条1項によれば、個人の農地使用権の譲受限度は、本法の第 176 条1 項、2 項及び3 項に規定される土地の種類ごとに個人の農地交付限度の 15 倍を超えてはなりません。

2. 土地に関する財務

土地価格枠の廃止

改正土地法は土地価格枠に関する規定を廃止しました。

土地価格表が毎年作成される

改正土地法の第 159 条3 項によれば、省人民委員会は、最初の土地価格表を作成し、2026 年 1 月 1 日からの発表及び適用に向けて、決定のために同級の人民評議会に提出します。なお、毎年、省人民委員会は、翌年 1 月 1 日からの公表及び適用に向けて土地価格表の調整・改正・補足を決定するために、土地価格表を省人民評議会に提出する責任を負います。

土地評価方法に関する規定の追加

改正土地法の第158条5項によれば、5つの土地評価方法は以下を含みます。

－　比較方法
－　収入方法
－　余剰方法
－　地価調整係数の方法
－　政府が、国会常務委員会の同意を得た後に、上記4つの方法以外の土地評価方法を規定します。

借地料に関する規定の追加

改正土地法の第153条2項によれば、毎年の借地料は、国家が土地を賃貸し、借地料の年払いの形式への変更に伴う土地の使用目的の変更を許可することを決定した時点から5 年周期で安定的に適用されます。

次の周期の借地料は、借地料を確定する次の年の土地価格表に基づいて計算されます。前周期と比較して借地料が上昇した場合、支払うべき借地料が調整されるものの、政府が各段階に規定した比率を超えません。

政府が各段階に規定する調整率は、過去 5 年間の全国の毎年の消費者物価指数 (CPI) の総合指数を超えません。

3. 土地を家族世帯に交付しない

改正土地法の第 4 条では、土地使用者に関する規定があるものの、家族世帯が含まれません。また、改正土地法は、土地使用家族世帯を次のように定義しています。

「土地使用家族世帯とは、国家が本法の発効日（2025年1月１日）前に土地を交付・賃貸し、土地使用権を公認し、土地使用権の譲渡を受取する時点において同居し、土地共同使用権を持つ婚姻家庭に関する法令の規定に従う婚姻・血縁・養育関係を持つ者である。」

上記の規定に基づき、2025 年 1 月 1 日以降、改正土地法は、土地を家族世帯を交付しないこととなります。

4. 「レッドブック」や「ピンクブック」の正確な名前の変更

改正土地法によれば、「レッドブック」や「ピンクブック」の正確な名称は「土地使用権、土地に付随する資産の所有権の証明書」といいます。

以前は、「レッドブック」や「ピンクブック」の正確な名称は以下の通りです。

• 2009 年 12 月 10 日から 2023 年 12 月 31 日までの間、「レッドブック」や「ピンクブック」の正確な名前が「土地使用権、住宅及び土地に付随する他の資産所有権の証明書」といいます。 (法令 88/2009/ND-CP、通達17/2009/TT-BTNMT、2013年の土地法に基づく)
• それ以前は、「レッドブック」や「ピンクブック」は「住宅所有権及び土地使用権の証明書」又は「土地使用権の証明書」と呼ばれていました。(1994 年 7 月 5 日付けの政令 60-CP、政令 90/2006/ND-CP、政令 64-CP、通達 346/1998/TT-TCĐC に基づく)

5. 非農地使用税の計算における土地価格

改正土地法の第 249 条は、非農地使用税の計算における01 平方メートルの価格に関する2010 年の非農地使用税法の第 6 条 3 項を次のように改正しました。

「1平方メートルあたりの土地価格は、使用目的に応じた土地価格表に基づくものであり、5年周期で安定する。」

6. 不動産譲渡による課税所得の確定方法

改正土地法の第 247 条によれば、不動産譲渡による課税所得は、各回ごとの譲渡価格として確定され、土地使用権を譲渡した場合、課税所得は土地価格表の土地価格に基づいて計算されます。

7. 商事仲裁の土地紛争解決権限の追加

改正土地法の第236条5項によれば、土地に関連する商業活動から生じる当事者間の紛争は、民事訴訟に関する法律の規定に従って裁判所によって解決されるか、又は商事仲裁に関する法律の規定に従ってベトナムの商事仲裁によって解決されます。

8. 国家が借地料の年払い及び一括払いで土地を賃貸す​​る場合の変更

財務的圧力を軽減するために、改正土地法の第120条2項によれば、国家が土地を賃貸し、賃貸期間全体に一回借地料を徴収する場合が、以下に限定されました。

• 農業・林業生産、水産物養殖、製塩の投資プロジェクトの実施のための土地の使用
• 工業団地、工業クラスター、ハイテクパーク地区、工業団地内における労働者の宿泊施設等の土地の使用、商売目的を目指す公共目的に使用される土地、旅行やオフィス事業のための商売・サービス用土地の使用
• 住宅に関する法律の規定に基づく賃貸社会住宅の建設のための土地の使用

なお、改正土地法の第120条3 項によれば、以下の場合において、国家が土地を賃貸し、借地料を毎年に徴収します。

• 上記の規定に該当しない場合
• 上記の規定に該当するものの、借地料の年払いを希望する場合
• 公的事業単位が本法の第 30 条 3 項の規定に従って土地賃貸借の形式を選択する場合。

また、改正土地法では、土地を賃借し、借地料を毎年に支払う場合の土地賃貸借契約における「賃借権」に関する規定が追加されました。この規定によれば、土地使用者は土地賃貸借契約における賃借権を譲渡することができ、土地賃貸借契約における賃借権の譲受人は、本法及びその他関連法令の規定に従って土地使用者の権利及び義務を承継することができることとされました。（改正土地法の第3条37項）

9. 借地料の支払い方法の選定権

改正土地法の第30条によれば、国家から土地を賃借し、借地料を毎年に支払っているものの、本法の規定に基づく国家が土地を賃貸し、賃貸期間全体に一回借地料を徴収する場合に該当する経済組織、公的事業単位、個人、海外定住ベトナム系人、外資系の経済組織は、残りの賃借期間の一括払いに変更することを選択することができます。

なお、国家が土地を賃貸し、賃貸期間全体に一回借地料を徴収する経済組織、個人、海外定住ベトナム系人、外資系の経済組織は、年払いへの変更を選択することができます。

10. 合意制度に従う商業住宅建設投資プロジェクトの実施

2023年の住宅法と一致するために、改正土地法は次のように明確に規定しました。
改正土地法の第127条によれば、商業住宅建設投資プロジェクトを実施するために土地を使用する場合、宅地使用権の受け取りについてのみ合意することができます。
土地使用権を既に持っている場合、商業住宅建設投資プロジェクトを実施するために、「宅地使用権」又は「宅地及びその他の土地の使用権」のみが許可されます。

現在、政府は、土地使用権の受け取りに関する合意を通じて又は宅地ではない土地の土地使用権を持っている商業住宅プロジェクトの実施の試験に関する国会の決議の作成を提案するために2024年5月27日付けの決議No.80/NQ-CPを発行しました。

この決議には次の 2 つの政策が含まれることを予定しています。

• 政策は、不動産企業が、商業住宅プロジェクトを実施するために土地に関する法律の規定に基づく土地使用権の譲渡条件を満たした改正土地法の第9条に基づく各種類の土地の使用権の受け取りを合意することを許可します。
• 政策は、土地使用権を持っている不動産企業が、農地、宅地ではない非農地に対して商業住宅プロジェクトを実施することを許可します。