コラム

2024.08.12

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Circular 05/2024/TT-BXD: 新しい住宅法に基づく規制の概要（外国人物件の賃貸通知関連など）

2024年8月1日に発効した通達第05/2024/TT-BXD号は、ベトナムにおける住宅市場の透明性と法的遵守を強化するための重要な規制です。この通達は、2023年の住宅法の実施を支援するものであり、特に外国人の住宅所有や複数階建ての住宅建設に関する詳細なガイドラインを提供しています。この通達の背景には、都市化の進展とともに増加する住宅需要に対応し、法的枠組みを強化する意図があります。 通達05/2024/TT-BXD号は、ベトナムで外国人が所有する住宅の賃貸の通知について詳細に規定しました。具体的には以下のとおりです。 住宅賃貸借契約の締結前の通知：ベトナムで住宅を所有する外国人が、自己の所有に属する住宅の賃貸借契約を締結する前に、賃貸住宅が所在する県級の住宅管理機関に対して住宅の賃貸に関する通知文書を送付しなければなりません。これは、外国人の賃貸活動に対する管理を強化し、透明性を確保するための措置です。 住宅賃貸借契約の終了後の通知：外国人が、住宅賃貸借契約が終了した日から最大15日以内に、賃貸住宅が所在する県級の住宅管理機関に対して住宅賃貸借契約の終了に関する通知文書を送付しなければなりません。これにより、契約の終了が適切に記録され、管理されることが保証されます。 個人は、2階以上で20戸以下の規模の住宅の建設に投資し、各階における賃貸のためのアパートを設計し、建設する場合、次の要件を満たさなければなりません。 設計資料を添付した建設許可を持たなければなりません。建設許可が免除される場合、個人が住宅を建設する前に、住宅を建設する場所の社級人民委員会に対して通知文書を送付しなければなりません。 防火と消火に関する法律の規定に基づく防火と消火に関する要件、個別住宅に対する国家基準に基づく火災安全に関する要件を満たし、消防車両が消火任務を遂行するための道路条件及び省級人民委員会が規定するその他の要件（ある場合）を満たさなければなりません。 社会住宅の売買・賃借り満期購入・賃貸に関する契約書のサンプルも、この通達に基づいて提供されています。これにより、社会住宅の供給と管理が標準化され、低所得者層向けの住宅政策の実施が促進されます。 通達第05/2024/TT-BXD号は、ベトナムの急速に成長する都市部における住宅市場を整理し、特に外国人所有者や複数階建て住宅の建設に対する規制を強化する重要なステップです。これにより、住宅市場における透明性と法的遵守が向上し、将来的な都市開発における安定性が確保されることが期待されています。 住宅法に関する政令第95/2024/ND-CP号の概要（2024年8月1日施行）

コラム

2024.08.12

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ベトナムの自動車ナンバープレートの主要規制

1. 2023年8月15日から新規制24/2023/TT-BCA が適用開始されました。 2. 新しいナンバープレートは「定義プレート」(biển số định danh)と呼ばれ、所有者の個人識別番号に紐づけられます。 3. ベトナム国民の場合、個人識別番号に基づいてナンバープレートが管理されます。 4. 外国人の場合、外国人識別番号または在留カード番号などに基づいて管理されます。 1. ナンバープレートの構成 最初の2桁: 登録地域のコード 次の文字: 登録シリーズ 最後の5桁: 000.01から999.99までの登録順番号 2. 色分け 一般車両: 白地に黒文字 タクシーなど営業車: 黄地に黒文字 外交車両: 白地に赤文字 3. 特別なシリーズ CD: 警察の特殊車両 KT: 軍事企業の車両 RM: トレーラー MK: トラクター TĐ: 国内生産・組立車両 4. 登録場所の変更 以前は戸籍登録地でのみ可能でしたが、現在は居住地（永住または一時居住）で登録可能になりました。 5. 所有者変更時の取り扱い 車両売却時、旧所有者はナンバープレートを保持し、新所有者に渡すことはできません。旧所有者は登録証とナンバープレートを警察に返却する必要があります。 6. 年齢制限の変更: 15歳以上の個人が車両登録可能になりました。15歳以上18歳未満の場合、親または保護者の同意が必要です。 これらの変更は、車両管理の透明性向上と識別システムの強化を目的としています。新規制の適用により、ナンバープレートは個人に紐づけられ、生涯にわたって使用されることになります。

コラム

2024.08.11

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不動産事業法に関するCircular 04/2024/TT-BXDの概要（不動産仲介業に関する教育プログラム等）

2024年7月30日に発行された建設省のCircular 04/2024/TT-BXDは、ベトナムの不動産市場における透明性と専門性を向上させるために制定された規制です。この通達は、不動産取引に従事する仲介業者や取引所管理者に対する教育プログラムと資格認定の基準を強化し、市場の健全な発展を目指しています。また、この通達は2024年8月1日から正式に施行されました。 通達04/2024/TT-BXDでは、法律、財務、不動産市場分析、交渉技術などの専門知識をカバーする教育プログラムが義務付けられています。このプログラムは、200時間以上の履修が必要とされており、業界のプロフェッショナルが最新の知識とスキルを持つことを目的としています。 不動産仲介業者および取引所管理者は、資格取得のために政府指定の教育機関で認定を受ける必要があり、その後、5年ごとに資格の更新が義務付けられています。更新の際には、継続教育の修了証明が必要です。 資格を持たない者が不動産業務を行ったり、資格の更新を怠った場合には、罰金や最大6か月間の営業停止などの厳しい罰則が科されます。さらに、教育プログラムを提供する機関が基準を満たしていない場合にも、同様の制裁が課される可能性があります。   04/2024/TT-BXDは、ベトナムの不動産市場における専門性と透明性を高めるために不可欠な措置とされています。 これにより、業界全体の信頼性が向上し、消費者保護が強化されるとともに、持続可能な経済成長が促進されることが期待されています。

導入事例

2024.07.31

SUNGROVE TECH VIETNAM CO., LTD

Sungrove Tech Vietnamは、日本に本社を構えるサングローブ株式会社の完全子会社で、2023年12月に設立されました。当社は、サングローブのソフトウェア開発拠点として、本社が提供する各種サービスのソフトウェア開発や、オペレーションツールおよびマーケティングツールの開発を担当しています。
さらなるサービス品質向上と本社クライアントの満足度向上を目指すとともに、新サービスの開発にも注力しています。

導入事例

2024.07.28

erex International Co., Ltd

日本において電力小売事業から始まった当社ですが、バイオマス発電所の運営、発電用バイオマス燃料の調達等、バイオマスや再生可能エネルギーを軸に川上から川下まで発電に関わる事業を展開しております。
ベトナムにおいては目下、バイオマス燃料の生産・調達事業、ベトナム国内のバイオマス発電プロジェクトに取り組んでおります。

導入事例

2024.07.28

Care21 Vietnam Company Limited / Lotus Education Company Limited

Care21Vietnam
日本国内で実施している介護施設事業をベトナム国内で実施に向け準備中。

Lotus Education
留学や技能実習生として日本に行きたい学生を対象とした日本語教育事業を行っており2024年7月時点で約150名の学生教育を行っています。
https://lotus-edu.vn/

コラム

2024.07.25

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【ベトナム】2025年のテト休暇（Tet Holidays）について

最終更新日：2024年10月10日 ベトナムでは太陰暦に基づき、年末年始の休暇であるテト休暇（Tết Âm lịch）の日付が決められ、労働法上5日間の祝日と規定されています。西暦での日付は毎年変わりますが、2025年は、太陽暦の1月28日（火）が大晦日、1月29日（水）が元日となります。 1月27日（月）：旧暦大晦日前日 1月28日（火）：旧暦大晦日 1月29日（水）：旧暦元日 1月30日（木）：テト2日目 1月31日（金）：テト3日目 2月1日（土）：テト4日目 2月2日（日）：テト5日目 今回、平日に大晦日・元日があり、平日が5連休となると、土日を合わせて9連休となる方も多くなる可能性があります。 ※労働法上「週休日が祝日・正月と重なる場合、労働者は次の営業日に週休の振替休日を付与される」とされている。 正式にどの5日間がテト休暇になるのかについては、別途、公的機関・民間企業に適用される規定が公布される予定です。 例年11月などの年の後半に公布されるため、発表があり次第アップデートしたいと思います。 2025年の旧正月について、旧正月前に2日間、後に3日間の計5日間の祝日という提案が出されています。 これが正式に決定される場合、政府職員は2025年1月25日土曜日から2025年2月2日日曜日まで、合計9日間連続で休暇を取ることになります。 まだ正式な公布はありません。 参考： 【ベトナム】2024年のテト休暇（Tet Holidays）、建国記念日（国慶節）について

コラム

2024.07.23

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【ベトナム】新住宅法及び新不動産事業法の重要な改正点（2024年8月1日施行）

ベトナム国会は、2023年11月27日に住宅法No. 27/2023/QH15（以下「新住宅法」といいます。）、2023年11月28日に不動産事業法No. 29/2023/QH15（以下「新不動産事業法」といいます。）を可決しました。新住宅法及び新不動産事業法は2025年1月1日に発効しますが、2024年8月1日に早期に発効する予定となりますので、いくつかの重要な改正点について説明したいと思います。 新住宅法では、個人が小規模アパート (min とも呼ばれ、住宅が2 階以上で各階にアパートがあり、又は2 階以上で20 戸以上のアパートの規模がある) を建設して、販売又は賃貸したい場合、住宅建設プロジェクトの投資家の条件を満たす必要があると規定しています。この住宅の種類に対する技術基準は、集合住宅の一般規定に従います。 安全と秩序、防火と消火、技術的インフラストラクチャ等に関する条件を満たし、管轄当局によって承認された設計に従って設計が保証されるアパートは、各アパートに対して住宅所有権証明書が発行されます。この不動産商品は、不動産事業法及び住宅法の規定に基づいて不動産市場における取引にも参加することができます。（新住宅法第57条） そのため、新住宅法では、住宅所有権証明書の発行及び法律の規定に基づく販売・賃借り満期購入、賃貸の許可を通じて、各ミニアパートの個別的所有権を認める法的根拠がありました。 以前、住宅法の草案では、集合住宅の所有期間の規定に関する提案がありました。しかし、新住宅法は集合住宅の所有期間を規定しておらず、使用期間のみを規定しています。集合住宅の使用期間は、設計書類に基づいて確定され、集合住宅の実際の使用期間は権限を有する機関の検定結果に基づきます。（新住宅法第58条） 2014 年の住宅法では、商業住宅プロジェクトにおける社会住宅用の土地の手配の要求が具体的に規定されていません。 しかし、新住宅法の第 83 条は、「省級人民委員会が承認された省級の住宅開発プログラム・計画に従って、社会住宅開発用の十分な土地を手配しなければならない」と明確に規定しています。 また、特級、第一級、第二級及び第三級の各都市においては、政府の規定に基づき、省級人民委員会は、商業住宅建築プロジェクトの投資家が技術的インフラストラクチャシステムの建設投資済みのプロジェクトの土地の一部を、社会住宅を建築するために確保しなければならないことを決定することとされています。 2014 年の住宅法では、「投資家が、社会住宅の建築投資のために国家から交付又は賃貸を受けた土地について土地使用料、借地料の免除を受ける」と規定しています。しかし、実務上は、免除手続きを実施する前に土地価格の確定、土地使用料・借地料の計算等の手続きを待たなければならない投資家もいます。 新住宅法では、投資家がプロジェクトの土地の全部について土地使用料、借地料の免除を受けることとされます。また、投資家は、地価の確定、免除された土地使用料・借地料の計算等の手続き、土地使用料・借地料の免除申請手続きを行う必要がありません。（新住宅法の第85条2項a号） 新住宅法の新しい点は、投資家が社会住宅建設面積の建設投資費用総額の最大10％の利益を享受し、また、サービス事業・商業施設や商業住宅への投資のために技術的インフラストラクチャシステムの建設投資済みのプロジェクト範囲内の宅地総面積の最大20％を使用できることです。 社会住宅建設投資プロジェクトの投資家は、個別に会計処理され、そのサービス事業・商業施設や商業住宅の建設投資費用を社会住宅の価格に入れて計算することができず、そのサービス事業・商業施設や商業住宅の面積に対する利益をすべて享受することができます。（新住宅法の第85条2項c号、d号） 2014 年の住宅法によれば、社会住宅の賃借り満期購入者、買主は、住宅の賃借り満期購入金額・購入金額の全額支払い時点から最低 5 年間以内に住宅を転売することができません。 買主、賃借り満期購入者が住宅の購入金額・賃借り満期購入金額を全額支払った日から 5 年以内に当該住宅の売却を希望している場合、当該社会住宅の管理部局にのみ転売することができ、当該部局が購入しない場合、社会住宅を購入できる対象者に該当する者に対し、同じ売却地点、同じ場所における同種の社会住宅の売却価格と等しい最高売却価格で売却することができます。 新住宅法の第 89 条によれば、買主、賃借り満期購入者が、5 年以内に、建設投資プロジェクトの投資家にのみ転売するか、又は社会住宅を購入できる場合に該当する対象者に対し、建設投資プロジェクトの投資家との売買契約における当該社会住宅の売却価格と等しい最高売却価格で転売することができます。   現行の法律では、将来形成不動産の購入、売却又は賃借り満期購入の場合におけるデポジットについて具体的に規定していません。 新不動産事業法の第23条5項によれば、不動産プロジェクトの投資家は、事業用の条件を全て満たした将来形成の住宅・建物の売却・賃借り満期購入の価格の5％を超えないデポジットのみを取得することができます。 新不動産事業法では、将来形成の住宅・建物の売買に関する支払いが複数回で行われ、初回の支払いがデポジットを含んだ契約金額の30％を超えないと明記されていました。2014年の不動産事業法では、初回の支払いが契約金額の 30%を超えないことのみを規定しています。 また、将来形成住宅の賃借り満期購入の場合における支払率が現在の70％から50％に引き下げられます。具体的には： 将来形成の住宅・建物の賃借り満期購入に関する支払いが複数回で行われ、初回の支払いがデポジットを含んだ契約金額の30％を超えません。 次回の支払いが、住宅・建物を顧客に引き渡すまで、建設の進捗状況に応じて行われなければならず、購入賃貸人への前払金が、賃借り満期購入をした住宅・建設の価値の 50% を超えません。（現在は70％） 新不動産事業法の第 9 条は、個人・組織が不動産事業活動に参加するための具体的な条件を追加しました。そのうち、小規模な不動産事業を行う個人が企業を設立する必要がありません。しかし、当該個人が規定に従って税金の確定申告及び納税を行う必要があり、以下の条件を満たさなければなりません。 十分な民事行為能力を有すること。 刑事責任を追及されず、勾留されず、懲役刑を執行中ではない、強制麻薬中毒治療施設・矯正教育施設で行政処分を執行されず、裁判所により不動産事業を行うことを禁止されないこと。 政府は、不動産の各種類の数量・価値に関する小規模な不動産事業を確定するための詳細な規定を発行します。 2014年の不動産事業法によれば、不動産仲介サービス事業を営む組織・個人は企業を設立しなければならず、不動産仲介士資格認定証を保有する者が少なくとも 2 人いなければなりません。 しかし、新不動産事業法によれば、不動産仲介サービス事業を営む組織・個人は、不動産仲介士資格認定証を保有する者 1人のみを有する必要があります。 2014年の不動産事業法の第62条2項によれば、個人は独立して不動産仲介サービス事業を営む権利を有するが、不動産仲介士資格認定証を保有し、税に関する法律の規定に従って納税を登録しなければなりません。 しかし、新不動産事業法の第61条2項によれば、不動産仲介を行う個人は、次の条件を満たさなければなりません。 不動産仲介士資格認定証を保有すること。 不動産取引所サービス業を営む企業又は不動産仲介サービス業を営む企業において職業を営むこと。 これは、現在のように個人が自由に不動産仲介業務を行うことができないことを意味します。 新不動産事業法の第 47 条は、不動産・不動産プロジェクトの取引における支払いが契約書における当事者によって合意され、法律の規定に従うと規定しています。 プロジェクトの投資家、不動産業を営む企業、不動産サービス業を営む企業は、顧客から口座を通じて不動産事業契約、不動産サービス事業契約に基づく支払い金額を受け取ります。同法の第 62 条 1 項によれば、不動産仲介業務を行う個人は、不動産取引所又は不動産仲介サービス業を営む企業から報酬や手数料を受け取ることができます。そのため、不動産仲介の報酬や手数料はすべて振り込まれます。 新不動産事業法の第 31 条では、次のいずれかに該当する場合、自分で住宅を建設する個人に土地使用権を譲渡することができないと規定しています。 特級、第一級、第二級及び第三級の都市の区、地区、市に属する場合 土地法の規定に基づき、住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権を競売する場合 残りの地域については、省級人民委員会が地方の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人が自分で住宅を建設するための技術的インフラを備えた土地の使用権を譲渡することができる地域を確定します。 そのため、新しい規定は、第 三 級の都市の地区に対して土地の分割及び分割された土地の販売を許可しません。 現在、政令 43/2014/ND-CPの 第 41 条 2 項（政令 148/2020/ND-CPの第 1 条 17 項により改正）によれば、以下の地域において土地の分割及び分割された土地の販売が禁止されています。 特級都市及び中央直轄第1級都市の地区 景観建築に関する要求が高い地域、都市内の建築上のハイライトである建物の中心地域及びその周辺地域 地域レベル以上の道路及び都市内の主要な景観道路の間口 関連記事： 住宅法に関する政令第95/2024/ND-CP号の概要（2024年8月1日施行） Circular 05/2024/TT-BXD: 新しい住宅法に基づく規制の概要（外国人物件の賃貸通知関連など） 不動産事業法に関するDecree 96/2024/ND-CPの概要

コラム

2024.07.22

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【ベトナム】2024年土地法の重要な改正点（2024年8月1日施行）

ベトナム国会は、2024年1月18日に2024年の土地法（以下「改正土地法」といいます。）を87.63%の賛成多数で可決しました。 改正土地法は2025年1月1日より効力を有するとされていましたが、政府の決議84/NQ-CPにより2024年8月1日から発効することとなりました（以下の例外を除く）。 なお、土地法の第252条2項（第190条と第248条が2024年4月1日から発効する）及び3項（第60条9項が決議 61/2022/QH15 の失効日から発効する）を除きます。また、土地法の第253条、第254条（4項及び5項を除く）、第255条（8項を除く）、第256条（2項及び4項を除く）、第257条（1項を除く）、第258条、第259条、第260条（12項、14項及び15項を除く）は、2025年1月1日から発効するとされています。 以下、最新の重要な改正点について説明したいと思います。 改正土地法の第177条1項によれば、個人の農地使用権の譲受限度は、本法の第 176 条1 項、2 項及び3 項に規定される土地の種類ごとに個人の農地交付限度の 15 倍を超えてはなりません。 現在、2013年の土地法の130条によれば、家族世帯、個人の農地使用権の受譲限度は本法の第 129 条1 項、2項及び3 項に規定される土地の種類ごとに家族世帯、個人の農地交付限度の 10 倍を超えてはなりません。   改正土地法は土地価格枠に関する規定を廃止しました。 2013年の土地法の第113条では、土地価格枠について以下のとおり規定しています。 政府は土地種類毎に、地域毎に土地価格枠を 5 年毎定期的に発行する。ある土地価格枠の適用期間において市場上の一般的な土地価格が、土地価格枠の最高価格より 20%以上上がり、又は最低価格より 20%以上下がる場合、政府が土地価格枠を合わせて調整する。 改正土地法の第 159 条3 項によれば、省人民委員会は、最初の土地価格表を作成し、2026 年 1 月 1 日からの発表及び適用に向けて、決定のために同級の人民評議会に提出します。なお、毎年、省人民委員会は、翌年 1 月 1 日からの公表及び適用に向けて土地価格表の調整・改正・補足を決定するために、土地価格表を省人民評議会に提出する責任を負います。 現在、2013 年の土地法の第 114 条 1 項によれば、土地価格表は 5 年ごとに定期的に作成され、期間の初年度の 1 月 1 日に公表・公開されます。 改正土地法の第158条5項によれば、5つの土地評価方法は以下を含みます。 －　比較方法 －　収入方法 －　余剰方法 －　地価調整係数の方法 －　政府が、国会常務委員会の同意を得た後に、上記4つの方法以外の土地評価方法を規定します。 現在、2013 年の土地法は土地評価方法を規定していません。 土地評価方法は、政令 44/2014/ND-CP の第 4 条に規定されており、直接比較の方法、控除方法、収入方法、余剰方法、地価調整係数の方法が含まれることとされています。 改正土地法の第153条2項によれば、毎年の借地料は、国家が土地を賃貸し、借地料の年払いの形式への変更に伴う土地の使用目的の変更を許可することを決定した時点から5 年周期で安定的に適用されます。 次の周期の借地料は、借地料を確定する次の年の土地価格表に基づいて計算されます。前周期と比較して借地料が上昇した場合、支払うべき借地料が調整されるものの、政府が各段階に規定した比率を超えません。 政府が各段階に規定する調整率は、過去 5 年間の全国の毎年の消費者物価指数 (CPI) の総合指数を超えません。   改正土地法の第 4 条では、土地使用者に関する規定があるものの、家族世帯が含まれません。また、改正土地法は、土地使用家族世帯を次のように定義しています。 「土地使用家族世帯とは、国家が本法の発効日（2025年1月１日）前に土地を交付・賃貸し、土地使用権を公認し、土地使用権の譲渡を受取する時点において同居し、土地共同使用権を持つ婚姻家庭に関する法令の規定に従う婚姻・血縁・養育関係を持つ者である。」 上記の規定に基づき、2025 年 1 月 1 日以降、改正土地法は、土地を家族世帯を交付しないこととなります。 2013 年の土地法の第 5 条によれば、土地使用者には家族世帯が含まれています。   改正土地法によれば、「レッドブック」や「ピンクブック」の正確な名称は「土地使用権、土地に付随する資産の所有権の証明書」といいます。 以前は、「レッドブック」や「ピンクブック」の正確な名称は以下の通りです。 2009 年 12 月 10 日から 2023 年 12 月 31 日までの間、「レッドブック」や「ピンクブック」の正確な名前が「土地使用権、住宅及び土地に付随する他の資産所有権の証明書」といいます。 (法令 88/2009/ND-CP、通達17/2009/TT-BTNMT、2013年の土地法に基づく) それ以前は、「レッドブック」や「ピンクブック」は「住宅所有権及び土地使用権の証明書」又は「土地使用権の証明書」と呼ばれていました。(1994 年 7 月 5 日付けの政令 60-CP、政令 90/2006/ND-CP、政令 64-CP、通達 346/1998/TT-TCĐC に基づく)   改正土地法の第 249 条は、非農地使用税の計算における01 平方メートルの価格に関する2010 年の非農地使用税法の第 6 条 3 項を次のように改正しました。 「1平方メートルあたりの土地価格は、使用目的に応じた土地価格表に基づくものであり、5年周期で安定する。」 2010 年の非農地使用税法の第 6 条 3 項によれば、1 平方メートルあたりの土地価格は、省・中央直轄市の人民委員会が規定する使用目的に応じたものであり、 2010 年の非農地使用税法の発効日から 5 年周期で安定します。   改正土地法の第 247 条によれば、不動産譲渡による課税所得は、各回ごとの譲渡価格として確定され、土地使用権を譲渡した場合、課税所得は土地価格表の土地価格に基づいて計算されます。 2007 年の個人所得税法の第 14 条1 項 (2014 年改正)によれば、不動産譲渡による課税所得は、各回ごとの譲渡価格として確定されます。   改正土地法の第236条5項によれば、土地に関連する商業活動から生じる当事者間の紛争は、民事訴訟に関する法律の規定に従って裁判所によって解決されるか、又は商事仲裁に関する法律の規定に従ってベトナムの商事仲裁によって解決されます。 2013年の土地法の第203条によれば、土地に関する紛争の解決権限は、人民委員会及び裁判所に帰属します。   財務的圧力を軽減するために、改正土地法の第120条2項によれば、国家が土地を賃貸し、賃貸期間全体に一回借地料を徴収する場合が、以下に限定されました。 農業・林業生産、水産物養殖、製塩の投資プロジェクトの実施のための土地の使用 工業団地、工業クラスター、ハイテクパーク地区、工業団地内における労働者の宿泊施設等の土地の使用、商売目的を目指す公共目的に使用される土地、旅行やオフィス事業のための商売・サービス用土地の使用 住宅に関する法律の規定に基づく賃貸社会住宅の建設のための土地の使用 なお、改正土地法の第120条3 項によれば、以下の場合において、国家が土地を賃貸し、借地料を毎年に徴収します。 上記の規定に該当しない場合 上記の規定に該当するものの、借地料の年払いを希望する場合 公的事業単位が本法の第 30 条 3 項の規定に従って土地賃貸借の形式を選択する場合。 現在、2013年の土地法の第56条は以下のとおり規定しています。 1．以下の場合において、国家は土地を賃貸し、借地料を毎年に徴収するか又は賃貸期間全体に一回借地料を徴収する。 a)     家族世帯、個人が農業・林業生産、水産物養殖、製塩のために土地を使用する場合 b)    家族世帯、個人が引き続き本法第 129 条に定められている限度を超えた農地を使用する需要がある場合 c)     家族世帯、個人が商売・サービス用土地、鉱業用土地、建設材料・陶器生産用土地、非農業生産事業所用土地を使用する場合 d)    家族世帯、個人が商売目的を目指す公共工事を建設するために土地を使用する場合 e)     経済組織、海外定住ベトナム人、外資系企業が農業・林業生産、水産物養殖、製塩の投資案件用土地、非農業生産・経営用土地、商売目的を目指す公共工事建設用土地、賃貸住宅の投資案件実施用土地を使用する場合 f)      経済組織、財政独立の公立事業組織、海外定住ベトナム人、外資系企業が事業工事の建設に土地を使用する場合 g)    外交機能を持つ海外組織が事務所の建設に土地を使用する場合 2.       農業・林業生産、水産物養殖、製塩に土地を使用し、又は農業・林業生産、水産物養殖、製塩を国防・安寧の任務と結合し、土地を使用する人民武装単位に対して、国家は土地を賃貸し、借地料を毎年に徴収する。」 また、改正土地法では、土地を賃借し、借地料を毎年に支払う場合の土地賃貸借契約における「賃借権」に関する規定が追加されました。この規定によれば、土地使用者は土地賃貸借契約における賃借権を譲渡することができ、土地賃貸借契約における賃借権の譲受人は、本法及びその他関連法令の規定に従って土地使用者の権利及び義務を承継することができることとされました。（改正土地法の第3条37項）   改正土地法の第30条によれば、国家から土地を賃借し、借地料を毎年に支払っているものの、本法の規定に基づく国家が土地を賃貸し、賃貸期間全体に一回借地料を徴収する場合に該当する経済組織、公的事業単位、個人、海外定住ベトナム系人、外資系の経済組織は、残りの賃借期間の一括払いに変更することを選択することができます。 なお、国家が土地を賃貸し、賃貸期間全体に一回借地料を徴収する経済組織、個人、海外定住ベトナム系人、外資系の経済組織は、年払いへの変更を選択することができます。 2013年の土地法の第172条2項では、「年払いで借地料を収納する形で国家から土地を賃貸された経済組織、財政自主公立事業組織、家族世帯、個人、海外定住ベトナム人、外資系企業は、賃貸期間全体の一括払いで借地料を支払うことに変更できる」とのみ規定しています。   2023年の住宅法と一致するために、改正土地法は次のように明確に規定しました。 改正土地法の第127条によれば、商業住宅建設投資プロジェクトを実施するために土地を使用する場合、宅地使用権の受け取りについてのみ合意することができます。 土地使用権を既に持っている場合、商業住宅建設投資プロジェクトを実施するために、「宅地使用権」又は「宅地及びその他の土地の使用権」のみが許可されます。 2023年の住宅法の第36条は以下のとおり規定しています。 「 1.  商業住宅建設投資プロジェクトの投資家は、本法の第 35 条 2 項 a号 及びc号 に規定される条件を満たし、本条2 項又は 3 項に規定される場合のいずれかに該当する不動産企業でなければならない。 2.  土地使用権の競落、土地を使用するプロジェクトを実施するための投資家の選択入札の落札により、土地を交付され、土地を賃貸する場合、又はその他、投資に関する法律の規定に基づくオークション又は入札を開催するときに投資家承認を受けた場合 3.  投資家が土地法の規定に基づき商業住宅建設投資プロジェクトの実施が許可される土地の種類に対する土地使用権の受け取りに関する合意を通じて土地使用権を取得したか、又は商業住宅建設投資プロジェクトの実施が許可される土地の種類に対する土地使用権を持っているときに商業住宅建設投資プロジェクトの投資家として投資方針承認及び投資家承認を受けた場合」 現在、政府は、土地使用権の受け取りに関する合意を通じて又は宅地ではない土地の土地使用権を持っている商業住宅プロジェクトの実施の試験に関する国会の決議の作成を提案するために2024年5月27日付けの決議No.80/NQ-CPを発行しました。 この決議には次の 2 つの政策が含まれることを予定しています。 政策は、不動産企業が、商業住宅プロジェクトを実施するために土地に関する法律の規定に基づく土地使用権の譲渡条件を満たした改正土地法の第9条に基づく各種類の土地の使用権の受け取りを合意することを許可します。 政策は、土地使用権を持っている不動産企業が、農地、宅地ではない非農地に対して商業住宅プロジェクトを実施することを許可します。

コラム

2024.07.03

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【ベトナム労務】2024年7月1日からの最低賃金の変更について

政府は、2024年6月30日に、労働契約に基づき働く労働者の最低賃金を規定する政令第74/2024/ND-CP号を発行し、当該政令が2022年6月12日付け政令第38/2022/ND-CP号に代わるものであり、2024 年7月1日から発効します。 国家賃金評議会の提案と同様に、政令第74/2024/ND-CP号によれば、労働者の最低賃金は、月額20万ドン～28万ドンに引き上げられ、現在受け取っている賃金と比較して約6％の増加に相当します。 具体的には、政令第74/2024/ND-CP 号の第 3 条 1 項は、2024 年 7 月 1 日から新しい地域別最低賃金を次のとおり規定しています。 地域 月額最低賃金 （単位：VND/月） 時間額最低賃金 （単位：VND/時間） 第1地域 4,960,000 23,800 第2地域 4,410,000 21,200 第3地域 3,860,000 18,600 第4地域 3,450,000 16,600   上記の最低賃金の引き上げに加えて、政令第74/2024/ND-CP 号は、低い地域別最低賃金を享受している地域の一部をより高い地域別最低賃金を享受する地域に調整しました。具体的には、以下のとおりです。 以下の地域が第2地域から第1地域に変更します。 – Quang Ninh県：Uong Bi市、Mong Cai市 及びQuang Yen, Dong Trieu – Hai Duong県：Hai Duong市 – Dong Nai県：Thong Nhat町 – Long An県：Tan An市 及びDuc Hoa, Ben Luc, Can Giuoc これらの地域で働いている労働者は、4,160,000 VND/月から4,960,000 VND/月の月額地域別最低賃金が適用されます。 以下の地域を第3地域から第2地域に変更します。 – Hai Duong県：Chi Linh市、Kinh Mon 及びCam Giang、Binh Giang、Tu Ky、Gia Loc、Nam Sach、Kim Thanh – Thanh Hoa県：Thanh Hoa市、Sam Son市 及び Bim Son、Nghi Son – Khanh Hoa県：Ninh Hoa – Dong Nai県： Tan Phu、Cam My – Long An県： Kien Tuong – Soc Trang県：Soc Trang市 – Bac Giang県：Viet Yen, Yen Dung – Thai Binh県：Thai Binh市 これらの地域で働いている労働者は、3,640,000 VND/月から4,410,000 VND/月の月額地域別最低賃金が適用されます。 以下の地域を第4地域から第3地域に移動します。 – Hai Duong県：Ninh Giang、Thanh Mien、Thanh Ha – Thanh Hoa県： Trieu Son、Tho Xuan、Yen Dinh、Vinh Loc、Thieu Hoa、Ha Trung、Hau Loc、Nga Son、Hoang Hoa、Nong Cong – Ninh Thuan県：Ninh Phuoc ​- Thai Binh県： Thai Thuy、Tien Hai これらの地域で働いている労働者は、3,250,000 VND/月から3,860,000 VND/月の月額地域別最低賃金が適用されます。 最低賃金については労働法（法律：45/2019/QH14）に以下の規定が存在します。 第91 条 最低賃金額 1 最低賃金額とは、経済・社会の発展状況に応じた、労働者とその家族の最低限度の生活水準を保障するために、通常の労働条件の下で最も単純な業務を行う労働者に対し支給される、最も低い賃金額である。 2 最低賃金額は地域ごとに定められ、時給・月給で決定される。 3 最低賃金額は、労働者及びその家族の最低限度の生活水準、最低賃金額と市場の賃金額との相関、消費者物価指数、経済成長の速度、労働需給関係、雇用及び失業、労働能率、企業の支払能力に基づき調整される。 4 政府は、本条の詳細を定め、国家賃金評議会の勧告に基づき最低賃金額を決定し、公表する 上記の規定に従い、最低賃金は物価水準等に応じて第1から第4の地域ごとに規定されます。最低賃金の決定過程については、草案が国家賃金評議会により審議され、了承を得た草案が首相府に提出されます。そして首相の最終判断を経た後、政令の形式で発布されます。 労働法によれば、賃金とは以下のように定義されています。 第90 条 賃金 1.　賃金とは、業務を実施するために、合意に基づき、使用者が労働者に対して払う金員であり、業務又は職位に応じた賃金額、手当その他の補助からなる 法文の原文も確認すると賃金とは、基本給（mức lương）、手当（phụ cấp lương）、その他の支給金（các khoản bổ sung khác）の三つにより構成されていると理解できます。 政令90/2019/ND-CP号の規定をみると、最低賃金では、mức lươngという用語を使用しているので、手当金を除いた基本給が最低賃金として予定されていると理解できます。そのため、手当金等を除いた基本給が最低賃金額を下回ってはいけないことになりますので、この点注意が必要です。